El arrendamiento es un contrato que tiene por objeto el uso o disfrute de una cosa, o el servicio prestado por una persona, a título oneroso. En el arrendamiento una de las partes se obliga a proporcionar a la otra, mediante el pago de un precio, el uso y disfrute temporal de una cosa, a prestarle temporalmente sus servicios o hacer con ella una obra determinada.
El arrendamiento de cosas es definido por el Código Civil español como aquel por el que una de las partes, el arrendador, está obligado a dar a la otra, el arrendatario, el goce o uso de una cosa por determinado tiempo y precio. A la vista de ello son elementos esenciales del contrato la cesión de uso o goce de la cosa, el precio cierto y su duración temporal.
Para ser arrendador sólo se requiere la capacidad general para contratar, no exigiéndose ser el dueño de la cosa, a excepción de algunos supuestos.
Son características del arrendamiento:
- Es un contrato que tiene por objeto exclusivo trasmitir el temporal goce o disfrute de una cosa, no se cede el dominio de la cosa, sino su utilidad, entregando el arrendador sólo la posesión.
- Es un contrato consensual, que se perfecciona por el simple consentimiento, quedando vinculadas las partes sin necesitar la entrega de la cosa o una formalidad específica.
- Es un contrato bilateral y oneroso, pues mientras el arrendatario recibe el goce de la cosa, el arrendador recibe a cambio el precio o renta, con lo que la existencia de un precio determinado es un elemento esencial del contrato.
- Es un contrato conmutativo, ya que el valor de las prestaciones de las partes aparece fijado de antemano.
- Se trata de un contrato temporal, de duración más o menos extensa, pero en todo caso determinada.
Todas las obligaciones impuestas al arrendador se derivan del principio básico de que éste está obligado a procurar al arrendatario el goce de la cosa arrendada, y concretamente:
- Entregar al arrendatario la cosa u objeto del contrato. Conservar la cosa en estado de servir para el uso a que se la destine y, en consecuencia, a hacer en ella durante el arrendamiento las reparaciones necesarias.
- Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, no pudiendo variar la forma de la cosa arrendada y respondiendo ante el arrendatario de los vicios y defectos que impidan el normal uso y disfrute, siéndoles aplicables las disposiciones sobre saneamiento de la compraventa.
- Abonar al arrendatario los gastos necesarios que éste haya hecho en la cosa.
Y el arrendatario queda obligado a:
- Pagar el precio determinado en los términos convenidos.
- Usar la cosa arrendada conforme al uso pactado y, en defecto de pacto, del que se deduzca de su naturaleza, tolerando las reparaciones urgentes que haga el arrendador.
- Poner en conocimiento del arrendador toda usurpación o novedad dañosa y la necesidad de reparaciones.
- Responder del deterioro de la cosa, a no ser que pruebe que fue ocasionado sin su culpa.
- Devolver la cosa, al concluir el arrendamiento, tal como la recibió, presumiéndose que la recibió en buen estado.
Son causas de extinción del arrendamiento:
- El cumplimiento del tiempo previsto para el contrato sin necesidad de requerimiento. Si el arrendatario continúa disfrutando de la cosa y no hay requerimiento en 15 días se entenderá que hay reconducción, nuevo contrato de arrendamiento.
- La pérdida de la cosa arrendada, equiparándose a la imposibilidad de goce de la cosa.
- El incumplimiento de una de las partes.
- Extinción del derecho del arrendador.
El arrendador tiene facultad para el desahucio, procediendo judicialmente contra el arrendatario:
- Por haber expirado el término de duración del arrendamiento.
- Falta de pago del precio convenido.
- Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
- Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer.
En fincas rusticas, el arrendatario sólo tendrá derecho a la rebaja de la renta en caso de pérdida de más de la mitad de los frutos por causas excepcionales. Si no se fija, la duración se entiende por el tiempo que sea necesario para la recolección de los frutos. El arrendatario saliente debe permitir al entrante que lleve a cabo lo necesario a fin de que pueda realizar las labores preparatorias del año siguiente, y el arrendatario entrante permitirá al saliente la recolección y aprovechamiento de los frutos.
En fincas urbanas se estará, a falta de pacto, a la costumbre del lugar en relación a las reparaciones que han de ser de cuenta del propietario. Si no se estableció plazo, se entiende hecho el arrendamiento por días, meses o años en relación a lo establecido para el pago del alquiler.
Los muebles serán considerados en arriendo por el mismo tiempo que la casa, industria o almacén.
Desde la posición del arrendatario el goce de la cosa puede ser transmitido, ya sea mediante subarriendo o mediante cesión. El subarriendo supone un nuevo contrato de arrendamiento, hecho por el arrendatario y que no altera el contenido del anterior contrato. El Código Civil autoriza el subarriendo de todo o parte de la cosa arrendada, salvo que el contrato lo prohíba.
Si bien no existe relación entre el arrendador y el subarrendatario, el Código Civil establece una acción directa a favor del primero contra el segundo para reclamarle, de una parte, que el uso y conservación de la cosa arrendada se lleve a efecto en la forma pactada originalmente con el arrendatario, y de otra el pago de lo que le debe el arrendatario.
En la cesión del arrendamiento hay una sucesión en la titularidad del contrato, ya que el cesionario se subroga en la posición del arrendatario, asumiendo hacia el arrendador las obligaciones del cedente. Es necesario el consentimiento del arrendador para que tenga lugar la cesión.
Casi todos los arrendamientos quedan sometidos a la regulación de leyes especiales. Sólo estarán sometidos al Código Civil aquellos arrendamientos que queden fuera de esta regulación especial y en concreto:
- Los arrendamientos de bienes muebles y semovientes en general.
- En lo referente a fincas urbanas, los de viviendas por temporadas, los de locales para casinos o círculos de recreo, el arrendamiento de industria o negocio, los arrendamientos de solar y el arrendamiento de garaje.
- En lo referente a fincas rústicas, los celebrados por parientes en línea recta o colateral hasta el segundo grado, los de temporada inferior al año agrícola, los de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para siembra especificada en el contrato, los de aprovechamiento secundarios en general, y los que tengan por objeto la caza.
En el arrendamiento o contrato de servicios, una de las partes se obliga a prestar un servicio de carácter material a otra por un determinado precio. Se distingue esta figura contractual del mandato, por el carácter material del servicio contratado.
El objeto propio del contrato es en la prestación de una determinada actividad que ha de ser desarrollada por el arrendatario, sin que éste quede obligado a garantizar resultado alguno. Es una obligación de hacer con estas notas características:
- Es un contrato consensual, en cuanto se perfecciona por la mera prestación del consentimiento de las partes.
- Es un contrato bilateral y oneroso, dada la existencia de obligaciones recíprocas y de remuneración o precio a favor del arrendatario, siendo proporcional al tiempo durante el que se pacta o se presta el servicio.
- Es un contrato esencialmente temporal, aunque su duración puede ser indefinida, ya que lo que veta el Código Civil son los contratos vitalicios, no se puede vincular al arrendatario “de por vida”, quizá por asemejarse siquiera de lejos a una figura similar a la esclavitud o servidumbre.
- Actualmente la prestación de servicios por los trabajadores asalariados se encuentra sometida a la legislación laboral. Sólo los considerados como “profesionales liberales” encontrarían aquí cierta regulación.
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