Derecho Civil. Los derechos reales

La propiedad privada es el derecho real por excelencia. Pero no quiere decir que no sea el único porque también estén el usufructo y la servidumbre. La elasticidad del dominio hace referencia a la posibilidad de que el propietario utilizar todas las facultades sobre los bienes que el ordenamiento jurídico le permita.

El vocablo derecho real viene del Derecho Roma iure in re, derecho sobre la cosa. Sin embargo el concepto no es directamente asimilable. La teoría clásica es más próxima al Derecho Romano, ya que que permita usar el bien de forma inmediata con eficacia frente a todos, erga omnes. En cambio, la teoría obligacionista obliga a reconocer a todos esa facultad. Este debate carece de importancia, ya que ambas coinciden en lo esencial.

Los derechos reales se distinguen de los derechos de créditos por cuatro razones:

a) Sujetos y legitimación pasiva: en los derechos de crédito está el acreedor o sujeto activo y el deudor o sujeto pasivo. En los derechos reales sólo hay un sujeto con plenas propiedades.

b) El objeto de los derechos de crédito es una determinada prestación. En los derechos reales, el objeto es la propia cosa.

c) Permanencia de los derechos. Los derechos reales tienen tendencia a ser permanentes, mientras que los derechos de créditos son transitorios por su propia naturaleza.

d) Forma y tradición. Generalmente, los derechos reales tienen más requisitos en cuanto a la forma, sobre todo en las propiedades inmuebles.

Entre ambas existen figuras intermedias. El ius ad rem fue utilizado en el siglo XIII por el canonista Sinibaldo del Fieschi, haciendo a la referencia en que el coadjutor o auxiliar del obispo, al fallecer éste pasaba a ser titular; de ius ad rem pasaba a ius in re, o sea de un derecho de crédito a un derecho real, siendo recuperado este concepto por Atard a principios del siglo XX como una vocación al derecho real. Hoy se considera un mero recurso literario.

Otra figura intermedia serían los derechos reales in faciendo que harían referencia a las servidumbres y a los censos y las obligaciones propter rem o ambulatorias, que son prestaciones que ha de realizar el titular de un derecho real para no perderlo.

En cuanto al número de derechos reales han existido dos tendencias entre los civilistas, la seguida por el Código Civil francés, con numerus apertus, libre creación de derechos reales, y la del Código Civil alemán, numerus clausus, número cerrado de derechos reales.

El Código Civil español opta por la creación privada de derechos reales (art. 1255), así como también lo hace la Ley Hipotecaria y su Reglamento. Sin embargo, hay civilistas que no están de acuerdo con esto por tres razones:

1. El artículo 1255 del Código Civil español habla expresamente de actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles, entendiéndose no como algo que deje libertad, sino lo contrario.

2. La enumeración contemplada en la Ley Hipotecaria es ejemplificadora.

3. El Reglamento Hipotecario no tiene suficiente entidad jurídica para ser representativo.

La posición de la Dirección General de los Registros y el Notariado ha optado por permitir la creación de derechos reales, pero bajo un gran rigor en los mismos. Así reconoce como derechos reales el derecho a colocar carteles en un edificio, servidumbres de uso público, derecho a que el garaje subterráneo de un inmueble pueda ocupar parte del subsuelo de otro, inexistencia del derecho de registro de la multipropiedad, etc.

La clasificación tradicional de los derechos reales los divide en derechos reales de goce, de garantía y de disposición y adquisición preferente.

Los derechos reales de goce, son los derechos de gozar y disfrutar, comprendiendo los derechos de usufructo, uso, habitación, censos, servidumbre y superficies.

Los derechos reales de garantía comprenden la hipoteca para los bienes inmuebles y la prenda para los muebles. Para los muebles ha de haber un desplazamiento posesorio para el acreedor pignoraticio (así se llama), mientras en los inmuebles no es necesario, al estar garantizado por el Registro de la Propiedad, siendo un sistema más moderno, que no sustrae de la producción económica los bienes.

El derecho real de disposición es el derecho a enajenar o vender los bienes. El derecho de adquisición preferente comprende los derechos de tanteo, retracto y opción, siendo los dos primero de origen legal y el tercero de origen voluntario. Consisten en otorgar a determinadas personas facilidades para adquirir el bien para no verse gravemente perjudicados en su forma de vida.

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