Derecho Civil. Las obligaciones garantizadas en la hipoteca

La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya estén sujetas a condición suspensiva o resolutoria. La ley hipotecaria contempla, con cierto detalle las hipotecas constituidas en garantía de: 1) obligaciones futuras, 2) obligaciones sometidas a condición suspensiva o resolutoria, 3) títulos transmisibles por endoso o al portador, 4) cuentas corrientes de crédito, y 5) rentas o prestaciones periódicas. Las inscripciones de hipoteca expresarán el importe de la obligación asegurada y el de los intereses, si se hubiesen estipulado». La exacta determinación del importe de la obligación asegurada es absolutamente necesario, en todo caso: no cabe constituir hipoteca alguna sin expresar el importe de la obligación garantizada.

Según quede configurada la obligación asegurada en la inscripción registral, se suele distinguir entre hipoteca de tráfico e hipoteca de seguridad. La utilidad de estas expresiones es muy relativa.  Antes de su generalización en el mundo bancario y financiero, la distinción entre la hipoteca de tráfico y la hipoteca de seguridad fue fundamentalmente una construcción doctrinal tomada prestada de la legislación y de la doctrina alemana. Tendríamos: a) hipoteca de tráfico u ordinaria (aquellos supuestos en que la obligación es cierta y, además, su cuantía queda determinada en la propia inscripción registral y conocible por tanto a través del Registro de la Propiedad); b) hipoteca de seguridad (la hipoteca asegura el cumplimiento de una obligación cuya cuantía no se halla determinada, de forma segura y concreta, en la inscripción registral ; o bien de una obligación cuya existencia en el futuro es incierta o dudosa (obligaciones futuras o sometidas a condición, por ejemplo), por lo que la exacta identificación del crédito hipotecario no puede deducirse del Registro de la Propiedad, por lo que tales circunstancias habrán de determinarse extraregistralmente en el momento oportuno; c) hipoteca de máximo (es un subtipo o derivación de la anterior (obligación incierta o de cuantía indeterminada), en la que registralmente consta sin embargo el importe máximo del crédito asegurado, son la mayor parte de las hipotecas, incluidas las más numerosas: las de préstamo hipotecario para adquisición de vivienda.

La Ley Hipotecaria parte del presupuesto de que, si la obligación garantizada produce intereses remuneratorios, la hipoteca cubre también el pago de ellos. Aun en el caso de no existir pacto al respecto, entrarán en juego los intereses legales. Sin embargo, serán raramente aplicables, pues el crédito territorial es una actividad típica de las instituciones financieras y, por tanto, las cláusulas de estilo prestan particular atención a la fijación de los intereses remuneratorios convencionales, así como a los intereses moratorios y a los gastos y costas que, en su caso, pudieran generar el impago y la ejecución hipotecaria.

En el supuesto de que, llegado el momento de ejecución, el titular registral de los bienes hipotecados sea cualquier persona distinta al deudor hipotecante (el denominado tercer poseedor), la hipoteca asegura únicamente los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente, salvo pacto en contrario incorporado a la escritura constitutiva. En relación con el tercer poseedor, en cualquier momento anterior a la aprobación del remate o a la adjudicación al acreedor, el tercer poseedor podrá liberar el bien satisfaciendo lo que se deba al acreedor por principal, intereses y costas, dentro de los límites de la responsabilidad a que esté sujeto el bien.

Cuando se da continuidad de la pertenencia de los bienes al deudor hipotecario, no hay tasa temporal para los intereses: los bienes responden por todos los intereses impagados, por antiguos que sean, siempre que no hayan prescrito (prescriben, conforme al artículo 1966 del Código Civil, a los cinco años; pero dicho plazo, claro, es susceptible de interrupción conforme a las reglas generales).

Conviene resaltar que la detallada regulación de los intereses se debe a la razón de que el Registro informa del momento constitutivo de la hipoteca, pero no del alcance concreto de la obligación de intereses en cualquier momento posterior. Por tanto, un eventual adquirente de la finca hipotecada, sólo a través de la cláusula inscrita puede conocer hasta dónde, en el peor de los casos, le afecta la responsabilidad hipotecaria. También ha de precisarse que aunque el supuesto que se produce cuando hay un tercer adquirente de la finca hipotecada, los preceptos transcritos hablan de tercero perjudicado y no de tercer poseedor, así pues, la expresión relativa al eventual tercero perjudicado ha de considerarse dirigida a proteger a cualquier otra persona que, con posterioridad a la constitución de la hipoteca de que se trate.

Por tanto, el alcance de la obligación de intereses debe quedar nítidamente establecido. De ahí que la Ley Hipotecaria se preocupe de determinar que, respecto de terceros, el pacto sobre intereses sólo pueda abarcar, como tope, el período temporal de cinco años. Y ello cuando exista pacto expreso al constituir la hipoteca, pues, en caso contrario, de forma natural, la hipoteca sólo garantizará los intereses de las dos últimas anualidades y la parte vencida de la anualidad corriente. Por las mismas razones, la Dirección General de los Registros y del Notariado no considera susceptible de inscripción registral los posibles pactos en cuya virtud las partes incorporen el anatocismo a una obligación pecuniaria.

La alta tasa de inflación característica de España durante décadas ha determinado que los intereses hipotecarios hayan sido igualmente muy altos y además inamovibles hasta prácticamente la década de los 80, en la que se ha logrado reducir la inflación a términos razonables. Así pues, la admisión de la inscripción de las cláusulas de interés variable se encuentra fuera de discusión, al tiempo que, por fortuna, los tipos de interés siguen descendiendo, aunque sea en centésimas, de forma paulatina. Por ello, la Dirección General de los Registros y del Notariado exige que los intereses variables puedan determinarse mediante cláusulas específicas tanto al alza como a la baja y en relación con un tipo de referencia de carácter objetivo que, por tanto, no dependa de la parte acreedora y cuya fórmula matemática de aplicación se incorpore a la escritura.

Aunque la Ley Hipotecaria no hace referencia a los intereses moratorios, hoy día constituyen cláusula de estilo. Mediante pacto expreso, los intereses nacidos a consecuencia del incumplimiento de la obligación garantizada pueden también quedar asegurados mediante la hipoteca , pero el acuerdo expreso debe reunir los requisitos siguientes: 1) establecerse nítidamente de forma diferenciada respecto de los intereses remuneratorios; 2) determinación de un tipo propio de interés respecto de los moratorios (coincida o no con el establecido para los remuneratorios) o, en su caso, un tope máximo de responsabilidad por razón de ellos; 3) respetar, sumados a los remuneratorios, el plazo máximo de cinco años establecido en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria.

En virtud de pacto expreso, la garantía hipotecaria suele extenderse también a las costas y gastos que tengan relación con la propia dinámica de la relación hipotecaria. Entre las costas, obviamente alcanzan peculiar relevancia las propias costas judiciales que, en su caso, pudiera originar la propia ejecución hipotecaria o el ejercicio de la acción de devastación. Los gastos han de reducirse, a las cantidades abonadas por el acreedor para evitar el perjuicio de la cosa hipotecada o por acuerdo expreso con el deudor. La incertidumbre que pesa sobre tales gastos conlleva que, en su caso, el pacto a ellos relativo haya de concretarse de forma tal que la hipoteca quede configurada como una hipoteca de máximo.

Las especialidades hipotecarias en relación a la obligación asegurada son las siguientes: a) obligaciones futuras y sometidas a condición (son varias: a) obligaciones futuras y sometidas a condición suspensiva; b) obligaciones sometidas a condición resolutoria; c) obligaciones transferibles por endoso o títulos al portador; d) cuentas corrientes de crédito; e) rentas o prestaciones periódicas; e) la hipoteca unilateral (la llamada hipoteca testamentaria puede inscribirse por el mero hecho de haberla establecido el testador en favor de alguno de sus herederos o legatarios).

La cosa o el derecho a hipotecar deben encontrarse previamente inscritos en el propio Registro de la Propiedad de acuerdo con el principio de tracto sucesivo. La Ley Hipotecaria establece que podrán ser hipotecados: 1) los bienes inmuebles susceptibles de inscripción; y 2) los derechos reales enajenables impuestos sobre los mismos bienes (es decir, los derechos reales inmobiliarios).

Atendiendo a ciertas peculiaridades del objeto sobre el que recaen, la regulación de la Ley Hipotecaria consideró oportuno establecer una serie de reglas especiales: a) la hipoteca del derecho de usufructo (frente a la tradición romanista, el usufructuario podrá enajenar su derecho de usufructo y, por tanto, no hay objeción alguna a que el derecho de usufructo, considerado en general sea susceptible de hipoteca);  b) la hipoteca de la nuda propiedad (si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario, más la hipoteca de la nuda propiedad es claramente excepcional en la práctica; c) la hipoteca de los bienes previamente hipotecados (en nuestro sistema normativo, los bienes que reúnan las condiciones de ser simultáneamente inmuebles y enajenables son susceptibles de ser hipotecados varias veces, en consecuencia, resulta posible (y es relativamente frecuente; ahora sí) que sobre un mismo bien recaigan varias (y sucesivas) hipotecas, que tanto coloquial cuanto registralmente se identifican por su respectivo ordinal (primera, segunda, tercera...hipoteca); d) la subhipoteca (el acreedor hipotecario inicial pasa a ser subhipotecante (o deudor subhipotecante) mientras que el titular de la subhipoteca ha de ser calificado como acreedor subhipotecario o subhipotecario a secas); e) la hipoteca del derecho de superficie y otros derechos análogos (son susceptibles de hipoteca los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza real); f) la hipoteca de las concesiones administrativas (de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al servicio público, y los edificios y terrenos que, no estando directa y exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al d ominio particular, si bien se hallen agregados a aquellas obras, quedando pendiente la hipoteca, en el primer caso, de la resolución del derecho del concesionario;  g) la hipoteca del retracto convencional y de los bienes vendidos con pacto de retro (ambas eventualidades están referidas al mismo supuesto, si bien contemplado desde perspectiva diversa y contrapuesta, la hipoteca del derecho de retracto convencional limita sus efectos a la posibilidad de que el acreedor hipotecario, subrogándose en la posición del vendedor, lleve a efecto el pacto de retro y retraiga los bienes objeto de venta, por su parte, la hipoteca de los bienes comprados con pacto de retro, durante el período de vigencia temporal del retracto, es aún más anómala); h) la hipoteca de los bienes litigiosos (si la demanda origen del pleito se ha anotado preventivamente [en el Registro de la Propiedad], o si se hace constar en la inscripc ión que el acreedor tenía conocimiento del litigio, pero en cualquiera de los dos casos la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito; i) la hipoteca de los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas (habrá de quedar extinguida, en su caso, al resolverse el derecho del hipotecante; j) la hipoteca de los pisos y/o locales sometidos al régimen de propiedad horizontal (la construcción de cualquier edificio presupone una financiación garantizada con la correspondiente hipoteca recayente sobre los pisos y locales del correspondiente edificio; k) la hipoteca del remate (la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 ha incorporado un nuevo número al art. 107 de la Ley Hipotecaria, en cuya virtud también puede hipotecarse el derecho de rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial, una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio a favor del rematante, la hipoteca subsistirá, recayendo directamente sobre los bienes adjudicados, el rematante cuenta con un período de veinte días para consignar el precio total del remate, es decir, la diferencia entre lo depositado antes de la subasta y el precio total del remate.

Los derechos reales no hipotecables son las servidumbres ( no pueden hipotecarse las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser hipotecada), los usufructos legales (excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil) y a los derechos de uso y habitación (tales derechos han de ser considerados personalísimos. Por tanto, las facultades que atribuyen a sus titulares sólo pueden ser ejercitadas por ellos mismos y «no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título).

Temas de Derecho Civil